Le cadre : loi 44-00, renforcée en 2016
La vente en l'état futur d'achèvement — la VEFA, l'achat sur plan — est régie par la loi 44-00 du 3 octobre 2002, modifiée par la loi 107-12 promulguée par le dahir n° 1-16-05 du 3 février 2016, et complétée par le décret n° 2.17.318 qui en fixe les modalités d'application.
L'opération se déroule en deux temps. Un contrat préliminaire d'abord, qui fixe les conditions de réalisation et engage les deux parties. Un contrat définitif ensuite, établi une fois la construction achevée et les formalités accomplies : c'est lui qui transfère réellement la propriété.
L'argent : quand vous payez, et ce qui protège vos versements
Vous ne payez pas tout à la signature, et ce n'est pas une facilité commerciale : c'est la loi. L'article 618-6 fixe les pourcentages que le vendeur peut réclamer en fonction de l'avancement réel des travaux. Le calendrier applicable doit figurer dans votre contrat — exigez-le noir sur blanc, et rapprochez-le du texte plutôt que de la parole du commercial.
Les sommes versées sont placées sur un compte bancaire dédié et restent indisponibles pour le vendeur jusqu'à l'expiration du délai de renonciation. Tout versement réclamé avant la signature du contrat est frappé de nullité : si on vous demande une « réservation » en espèces avant tout écrit, vous êtes déjà hors du cadre légal.
Surtout, l'article 618-9 impose au vendeur de constituer soit une garantie d'achèvement des travaux, soit une garantie de remboursement des sommes versées — sous forme de caution bancaire ou d'assurance équivalente. C'est le filet de sécurité central du dispositif : si le chantier s'arrête, vous récupérez votre argent. Cette garantie prend fin à la signature du contrat définitif. Demandez à en voir l'attestation ; c'est la pièce la plus importante du dossier.
Après la livraison
La remise des clés n'éteint pas les obligations du promoteur. S'appliquent alors les garanties classiques de la construction : la garantie de parfait achèvement sur les désordres constatés à la réception, la garantie biennale sur les éléments d'équipement, et la garantie décennale sur le gros œuvre et les éléments qui rendent le logement impropre à sa destination.
Les textes prévoient également des pénalités en cas de retard de livraison et plafonnent l'indemnité due en cas de résiliation. Les modalités exactes relèvent de votre contrat et des textes d'application — faites-les relire avant signature.
À vérifier avant de signer
Rien d'exotique : ce sont les points sur lesquels les litiges se concentrent, et ils se contrôlent tous avant le premier versement.
- L'attestation de garantie d'achèvement ou de remboursement, délivrée par une banque ou un assureur — pas une promesse du promoteur.
- Le calendrier de versements inscrit au contrat, rapporté à l'avancement réel du chantier.
- La date d'achèvement prévisionnelle, écrite, ainsi que les pénalités prévues en cas de dépassement.
- Le titre foncier du terrain et l'autorisation de construire, à demander avant toute somme versée.
- Le descriptif technique détaillé et les plans annexés au contrat : c'est votre seul recours si la livraison ne ressemble pas à la maquette.
- Le prix au mètre carré, comparé à celui réellement pratiqué dans le quartier — un neuf se paie plus cher que l'ancien, pas n'importe combien plus cher.
Comparer avant de vous décider
Nous suivons 113 programmes neufs dans 11 villes, avec pour chacun la grille de prix relevée sur les annonces réellement en ligne — et non la plaquette du promoteur — ainsi que son positionnement face au prix médian de son quartier.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la VEFA au Maroc ?
La vente en l'état futur d'achèvement est l'achat d'un logement avant ou pendant sa construction. Elle est régie par la loi 44-00 du 3 octobre 2002, modifiée par la loi 107-12 (dahir n° 1-16-05 du 3 février 2016) et complétée par le décret n° 2.17.318. L'opération se déroule en deux contrats : un contrat préliminaire, puis un contrat définitif une fois la construction achevée.
Peut-on me demander de payer avant la signature du contrat ?
Non. Tout versement antérieur à la signature du contrat est frappé de nullité. Les sommes versées ensuite sont placées sur un compte bancaire dédié et restent indisponibles pour le vendeur jusqu'à l'expiration du délai de renonciation.
Que se passe-t-il si le chantier s’arrête ?
C'est précisément ce que couvre l'article 618-9 : le vendeur doit constituer soit une garantie d'achèvement des travaux, soit une garantie de remboursement des sommes versées, sous forme de caution bancaire ou d'assurance équivalente. Cette garantie court jusqu'à la signature du contrat définitif. Exigez-en l'attestation avant tout versement.
Quelles garanties après la livraison ?
Les garanties classiques de la construction s'appliquent : parfait achèvement sur les désordres constatés à la réception, garantie biennale sur les éléments d'équipement, garantie décennale sur le gros œuvre.
Sources
- Loi n° 44-00 sur la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement, modifiée par la loi n° 107-12
- Décret n° 2.17.318 — conditions et modalités d'octroi des garanties aux acquéreurs
Cette page résume des textes publics et ne remplace pas un conseil juridique. Les pourcentages de versement applicables à chaque étape d'avancement ne sont pas reproduits ici : ils relèvent de l'article 618-6 et de votre contrat, et aucune source consultée n'en donnait une version que nous puissions garantir. Faites relire votre contrat préliminaire par un professionnel avant de le signer.