Le cadre légal
La loi 80-14 régit les établissements touristiques et les autres formes d'hébergement : hôtels, résidences de tourisme, maisons d'hôtes, riads, kasbahs, gîtes, pensions, ainsi que l'hébergement chez l'habitant et l'hébergement alternatif. Elle organise leur classement — de une à cinq étoiles — par une commission régionale, et prévoit des contrôles, y compris sous forme de visites mystère.
L'exploitation d'un établissement classé passe par une autorisation : le dossier est déposé au Centre régional d'investissement, instruit par la commission régionale unifiée de l'investissement, et l'autorisation est délivrée par le wali ou le gouverneur. La loi impose également une assurance couvrant l'incendie, le vol et la responsabilité civile, ainsi qu'une télé-déclaration des arrivées et des nuitées (article 36). Un délai de mise en conformité de vingt-quatre mois est prévu pour les établissements existants (article 57).
Un particulier qui loue son appartement à la nuitée n'entre pas mécaniquement dans la catégorie « maison d'hôtes » ou « résidence de tourisme ». C'est précisément la zone que les pouvoirs publics cherchent à clarifier, l'hébergement non classé représentant une part significative des nuitées du pays. Avant de vous engager, faites qualifier votre situation par le centre régional d'investissement de votre ville : c'est lui qui vous dira quel régime s'applique à votre bien.
Taxe de séjour et fiscalité
La taxe de séjour relève de la loi 47-06 sur la fiscalité des collectivités locales. Le point qui concerne directement les investisseurs : la loi 07-20 a élargi son assiette pour y intégrer les appartements loués par leurs propriétaires à des touristes, notamment via les plateformes de réservation en ligne. Elle est due par personne et par nuitée, s'ajoute au prix de la nuit et son barème est fixé localement — elle est donc encaissée auprès du voyageur puis reversée, et non prélevée sur votre marge.
Les revenus tirés de la location doivent être déclarés à l'impôt sur le revenu. Selon le volume d'activité et la structure choisie, d'autres régimes peuvent s'appliquer, et les prestations d'hébergement touristique relèvent d'un taux réduit de TVA au-delà d'un seuil de chiffre d'affaires. Les barèmes exacts dépendent de votre situation et changent avec chaque loi de finances : nous ne les reproduisons pas ici, la Direction générale des impôts et un comptable feront cela mieux que nous.
Du rendement brut au rendement net
C'est là que la courte durée se distingue le plus de la location classique. Un locataire à l'année ne coûte presque rien à gérer ; un voyageur qui reste trois nuits en coûte beaucoup. Voici la structure de coûts que nous retenons, poste par poste, pour que vous puissiez remplacer nos hypothèses par les vôtres.
Exemple calculé sur nos relevés : un 70 m² à Guéliz, loué 627 MAD la nuit, occupé 55 % de l'année.
- Revenu brut annuel
- 125 870 MAD/an
- Commission de plateforme
- −15 %−18 881 MAD
- Ménage et blanchisserie
- −12 %−15 104 MAD
- Charges : syndic, eau, électricité, internet, consommables
- −10 %−12 587 MAD
- Entretien, remise en état et imprévus
- −8 %−10 070 MAD
- Revenu net avant impôt
- 69 229 MAD/an
Soit environ la moitié du brut. C'est l'ordre de grandeur qu'il faut garder en tête quand un rendement de 11 % s'affiche quelque part : après frais et avant impôt, il est plus proche de 6 %. La taxe de séjour n'apparaît pas dans ce calcul puisqu'elle est collectée auprès du voyageur et reversée.
Questions fréquentes
Faut-il une autorisation pour louer son appartement à la nuitée au Maroc ?
Tout dépend de la qualification de votre activité. La loi 80-14 soumet les établissements touristiques classés à une autorisation délivrée par le wali ou le gouverneur, après dépôt du dossier au centre régional d'investissement. Un propriétaire qui loue ponctuellement son appartement n'entre pas automatiquement dans ces catégories : c'est au centre régional d'investissement de votre ville de qualifier votre situation.
La taxe de séjour s’applique-t-elle aux locations Airbnb au Maroc ?
Oui. La loi 07-20, qui modifie la loi 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales, a élargi l'assiette de la taxe de séjour aux appartements loués par leurs propriétaires à des touristes, notamment via les plateformes de réservation en ligne. Elle est due par personne et par nuitée, s'ajoute au prix de la nuit et son barème est fixé localement.
La location courte durée rapporte-t-elle plus que la location classique ?
Souvent oui en brut, rarement dans les proportions annoncées en net. Sur nos relevés, les quartiers touristiques ressortent autour du double du rendement d'une location classique en brut ; une fois déduits la commission de plateforme, le ménage, les charges et l'entretien, il reste de l'ordre de 55 % des sommes encaissées. Le vrai repère est le nombre de nuits à remplir chaque mois pour égaler un loyer classique — nous le publions quartier par quartier.
Quels revenus faut-il déclarer ?
Les revenus tirés de la location doivent être déclarés à l'impôt sur le revenu. Selon le volume d'activité et la structure retenue, d'autres régimes peuvent s'appliquer, et les prestations d'hébergement touristique relèvent d'un taux réduit de TVA au-delà d'un seuil de chiffre d'affaires. Les barèmes évoluant à chaque loi de finances, référez-vous à la Direction générale des impôts ou à un comptable.
Sources
- Loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique
- Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales
- Loi n° 07-20 modifiant la loi n° 47-06 — Portail national des collectivités territoriales
Cette page résume des textes publics ; elle ne remplace ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Pour une situation particulière, adressez-vous au centre régional d'investissement de votre ville et à un professionnel du chiffre.
Voir la rentabilité de la courte durée, quartier par quartier