Prix de l'immobilier au Maroc en 2026 : les chiffres, ville par ville

La plupart des chiffres de prix immobiliers qui circulent au Maroc partagent trois défauts : on ignore sur combien de biens ils sont calculés, on ignore de quand ils datent, et on ignore s'ils mélangent appartements et villas. Un chiffre sans ces trois informations n'est pas une mesure, c'est une impression.

Cette page donne les prix relevés au 1er août 2026 sur 49 339 annonces actives, agrégées depuis les quatre principaux portails marocains puis dédupliquées entre eux. Chaque chiffre est accompagné de son échantillon. Les biens résidentiels seuls sont retenus — appartements, villas, maisons, studios et riads — les bureaux, commerces et terrains étant écartés parce qu'ils obéissent à d'autres logiques de prix.

Le prix au m² à l'achat, ville par ville

Rabat est la ville la plus chère du pays à l'achat avec 18 966 MAD/m² médians, devant Casablanca à 15 785 et Marrakech à 13 514. Tanger et Agadir se tiennent autour de 11 000 à 11 300, Bouskoura à 10 870. Kénitra et Fès ferment la marche à 7 500 et 6 296 MAD/m² — soit un rapport de un à trois entre les extrêmes du classement.

Ces médianes reposent sur des échantillons très inégaux : 8 591 annonces à Casablanca, 4 793 à Marrakech, 2 571 à Tanger, mais seulement 749 à Rabat. Le chiffre de Rabat est donc plus sensible à la composition de son offre que celui de Casablanca — un point qu'il faut garder à l'esprit avant de conclure que Rabat est « la plus chère ».

Le loyer au m² par mois

Le loyer médian national s'établit à 86 MAD/m² par mois. Rabat mène également ce classement à 113 MAD/m², suivie de Casablanca à 94 et Marrakech à 93. Fès et Agadir tournent autour de 68 à 70, Kénitra à 60. L'écart entre villes est nettement plus resserré en location qu'en vente : un rapport de un à deux, contre un à trois à l'achat.

Ce resserrement a une conséquence directe pour l'investisseur : le rendement locatif brut est mécaniquement plus élevé là où les prix d'achat sont bas. Un bien à Fès, acheté trois fois moins cher qu'à Rabat, se loue seulement 40 % moins cher.

658 quartiers, et pourquoi la moyenne d'une ville ne suffit pas

Une médiane par ville masque des écarts considérables. À Casablanca, le prix médian au m² va de 10 513 MAD à Oulfa à 23 095 MAD à Aïn Diab — plus du double, dans la même ville. Racine se situe à 19 643, Gauthier à 18 172, Californie à 16 138.

C'est pourquoi nous publions 658 quartiers séparément, chacun avec sa propre médiane, son écart interquartile et sa taille d'échantillon. Un quartier n'apparaît qu'à partir de huit annonces : en dessous, une médiane ne veut rien dire.

Ce que le marché fait aux prix affichés

Nous enregistrons chaque changement de prix constaté sur les annonces suivies. Depuis le 26 juillet 2026, 2 031 changements ont été relevés : 1 301 baisses et 730 hausses. Quand un prix bouge au Maroc, il descend donc dans près de deux cas sur trois.

La baisse médiane atteint 5,7 % en vente et 9,1 % en location, et elle intervient après un délai médian de 104 jours — un peu plus de trois mois de mise en ligne. Ce délai est utile aux deux camps : un acheteur sait qu'une annonce qui approche des trois mois sans bouger va probablement être réajustée ; un vendeur sait qu'au-delà, le marché lui a déjà répondu.

Combien d'annonces disparaissent chaque mois

Sur les annonces suivies depuis au moins trente jours, 82 % des biens à vendre et 77 % des locations sont encore en ligne un mois plus tard. Autrement dit, une location sur quatre et une vente sur six quittent le marché en un mois.

Attention à l'interprétation : une annonce qui disparaît n'est pas forcément un bien vendu. Elle peut avoir été retirée, avoir expiré, ou avoir été republiée ailleurs. Ce chiffre mesure la rotation de l'offre, pas le volume de transactions.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Ils portent sur des prix AFFICHÉS, pas sur des prix de transaction. Aucun portail marocain ne publie les prix réellement signés, et la négociation intervient après l'affichage : nos médianes sont donc des prix demandés, à lire comme un plafond plutôt que comme une vérité notariale.

Ils ne disent pas non plus combien de temps met un bien à se vendre. Cette question exige d'observer une annonce de sa publication à sa disparition, et notre suivi n'a que quelques semaines de recul. Deux façons de calculer ce délai sur nos propres données donnent 169 jours et 12 jours selon l'échantillon retenu — l'écart est trop grand pour publier quoi que ce soit, et nous préférons l'écrire plutôt que de choisir le chiffre qui arrange.

Méthode

Les annonces des quatre principaux portails marocains sont relevées quotidiennement. Les doublons entre portails sont écartés : un même bien publié sur trois sites compte une fois. Les prix au m² hors de bornes de vraisemblance sont exclus — 500 à 200 000 MAD/m² en vente, 20 à 600 MAD/m² par mois en location — parce qu'au-delà il s'agit d'erreurs de saisie, typiquement un loyer étiqueté comme un prix de vente ou une surface de terrain prise pour une surface habitable. Une annonce non reconfirmée pendant sept jours sort du stock actif. Les chiffres de cette page datent du 1er août 2026.