Baisser son prix au Maroc : ce que font vraiment les vendeurs, mesuré sur 2 031 changements

Tout le monde a un avis sur la négociation immobilière au Maroc, et presque personne n'a de chiffre. On entend « il faut compter 10 % de marge », ou « les vendeurs ne bougent jamais », selon l'agent à qui l'on parle. Ces affirmations ne reposent sur rien de vérifiable — au mieux sur l'expérience d'une agence, sur un quartier, sur une année.

Depuis le 26 juillet 2026, nous enregistrons chaque changement de prix constaté sur les annonces des quatre grands portails marocains. Pas une estimation, pas un sondage d'agences : l'ancien prix et le nouveau, relevés automatiquement. Voici ce que les premiers 2 031 changements racontent.

Deux tiers des changements sont des baisses

Sur 2 031 changements de prix observés, 1 301 sont des baisses et 730 des hausses. Autrement dit : quand un prix bouge au Maroc, il descend dans près de deux cas sur trois. Ce déséquilibre est le premier fait mesurable, et il contredit l'idée répandue que les vendeurs marocains ne cèdent jamais.

Une baisse type : 5,7 % en vente, 9,1 % en location

La baisse médiane est de 5,7 % pour un bien à vendre et de 9,1 % pour une location. Les loyers baissent donc davantage, en proportion — ce qui se comprend : un mois de vacance locative coûte cher au propriétaire, et la pression au réajustement est plus rapide qu'en vente.

Ces chiffres décrivent la baisse typique, pas la marge de négociation. Un prix affiché qui descend de 5,7 % n'est pas un prix qui se négocie de 5,7 % : la négociation se fait ensuite, sur le nouveau prix. Les deux se cumulent, et nous ne mesurons ici que la première.

Le vendeur attend environ trois mois et demi

Le délai médian entre la mise en ligne et la première baisse est de 104 jours pour un bien à vendre — un peu plus de trois mois. C'est le temps qu'un vendeur marocain se donne avant d'admettre que son prix ne passe pas.

Pour un acheteur, cette donnée est directement exploitable : une annonce en ligne depuis plus de trois mois sans avoir bougé approche du moment où son propriétaire réajustera. Pour un vendeur, elle indique le contraire — si vous en êtes là, le marché vous a déjà répondu.

Casablanca et Marrakech concentrent les baisses

Casablanca compte 527 baisses observées, avec une médiane de 6,7 %. Marrakech en compte 266, à 7,7 %. Rabat suit avec 100 baisses à 7,7 %, et Tanger 90 à 6,7 %. Les écarts entre villes sont réels mais modestes : l'ampleur d'une concession varie peu d'une place à l'autre, autour de sept pour cent.

Le volume, lui, suit simplement la taille du marché : il n'y a pas plus de vendeurs qui cèdent à Casablanca, il y a plus de vendeurs.

Une baisse sur dix dépasse 25 %

La distribution est très étalée : si la baisse médiane tourne autour de six pour cent, un dixième des baisses dépasse 25 %. Ces cas-là ne sont pas des négociations, ce sont des corrections — un bien mis en ligne à un prix qui n'avait aucun rapport avec son marché, et ramené à la réalité en une fois.

Ce que cette donnée ne dit pas encore

Nous ne savons pas combien de temps met un bien à se vendre. La question paraît proche, mais elle exige d'observer une annonce de sa publication à sa disparition — et notre fenêtre d'observation ne fait que quelques semaines. Deux calculs sur nos propres données donnent 169 jours et 12 jours selon l'échantillon retenu : le premier surreprésente les annonces déjà en ligne quand nous avons commencé, le second ne voit que les disparitions rapides. Aucun des deux n'est publiable, et nous préférons le dire.

Ce que nous pouvons mesurer sans biais, en revanche, c'est la survie à trente jours : 82 % des biens à vendre et 77 % des locations sont encore en ligne un mois après avoir été repérés. Une location sur quatre disparaît en un mois, une vente sur six.

Comment nous mesurons

Chaque annonce des quatre grands portails est relevée quotidiennement. Lorsqu'un prix change entre deux passages, l'ancien et le nouveau sont conservés avec la date. Nous écartons les variations de moins de 2 %, qui relèvent de l'arrondi, et celles de plus de 50 %, qui sont presque toujours des corrections de saisie — un loyer étiqueté comme un prix de vente, une surface de terrain prise pour une surface habitable. Les chiffres de cette page portent sur la période allant du 26 juillet 2026 à aujourd'hui et seront affinés à mesure que la série s'allonge.