الإطار : القانون 44-00 المعزَّز سنة 2016
البيع في طور الإنجاز يخضع للقانون 44-00 الصادر في 3 أكتوبر 2002، المعدَّل بالقانون 107-12 الصادر بالظهير رقم 1-16-05 بتاريخ 3 فبراير 2016، والمتمَّم بالمرسوم رقم 2.17.318 الذي يحدد كيفيات تطبيقه.
تمر العملية بمرحلتين : عقد ابتدائي يحدد شروط الإنجاز ويلزم الطرفين، ثم عقد نهائي يُبرم بعد إتمام البناء واستيفاء الإجراءات، وهو الذي ينقل الملكية فعلاً.
الأداء : متى تؤدي، وما الذي يحمي أموالك
لا تؤدي كل شيء عند التوقيع، وهذا ليس تسهيلاً تجارياً بل حكم القانون. تحدد المادة 618-6 النسب التي يمكن للبائع المطالبة بها حسب التقدم الفعلي للأشغال. يجب أن يرد الجدول المطبَّق في عقدك.
تودَع المبالغ في حساب بنكي مخصص وتبقى غير متاحة للبائع إلى حين انقضاء أجل التراجع. وكل أداء سابق لتوقيع العقد باطل : إذا طُلب منك « حجز » نقداً قبل أي كتابة، فأنت خارج الإطار القانوني.
وأهم من ذلك، تفرض المادة 618-9 على البائع تقديم إما ضمان إتمام الأشغال وإما ضمان إرجاع المبالغ المؤداة، في شكل كفالة بنكية أو تأمين معادل. هذا هو صمام الأمان الأساسي، وينتهي بتوقيع العقد النهائي. اطلب شهادته : إنها أهم وثيقة في الملف.
بعد التسليم
تسليم المفاتيح لا ينهي التزامات المنعش. تسري عندئذ ضمانات البناء المعروفة : ضمان الإتمام التام للعيوب المعاينة عند التسلم، والضمان الثنائي على عناصر التجهيز، والضمان العشري على الأشغال الكبرى.
كما تنص النصوص على غرامات في حالة التأخير وتحدد سقف التعويض عند الفسخ. التفاصيل تعود لعقدك ولنصوص التطبيق.
ما ينبغي التحقق منه قبل التوقيع
هذه هي النقاط التي تتركز حولها النزاعات، ويمكن التحقق منها كلها قبل أول أداء.
- شهادة ضمان الإتمام أو الإرجاع، صادرة عن بنك أو مؤمّن — لا وعد من المنعش.
- جدول الأداءات المدرج في العقد، مقارناً بالتقدم الفعلي للورش.
- تاريخ الإتمام التقديري مكتوباً، والغرامات المقررة عند تجاوزه.
- الرسم العقاري للأرض ورخصة البناء، قبل أداء أي مبلغ.
- الوصف التقني المفصل والتصاميم الملحقة بالعقد.
- ثمن المتر المربع، مقارناً بما يُمارس فعلاً في الحي.
قارن قبل أن تقرر
نتابع 113 برنامجاً جديداً في 11 مدن، ولكل منها شبكة أسعار مأخوذة من الإعلانات المتاحة فعلاً — لا من كتيب المنعش — إضافة إلى موقعه مقارنة بالسعر الوسيط لحيه.
أسئلة متكررة
ما هو البيع في طور الإنجاز في المغرب ؟
هو شراء سكن قبل أو أثناء بنائه. يخضع للقانون 44-00 الصادر في 3 أكتوبر 2002، المعدَّل بالقانون 107-12 (ظهير 1-16-05 بتاريخ 3 فبراير 2016)، والمتمَّم بالمرسوم 2.17.318. ويمر بعقدين : ابتدائي ثم نهائي بعد إتمام البناء.
هل يمكن مطالبتي بالأداء قبل توقيع العقد ؟
لا. كل أداء سابق لتوقيع العقد باطل. والمبالغ المؤداة بعده تودَع في حساب بنكي مخصص وتبقى غير متاحة للبائع إلى حين انقضاء أجل التراجع.
ماذا يقع إذا توقف الورش ؟
هذا ما تغطيه المادة 618-9 : على البائع تقديم إما ضمان إتمام الأشغال وإما ضمان إرجاع المبالغ، في شكل كفالة بنكية أو تأمين معادل، ويسري إلى حين توقيع العقد النهائي. اطلب شهادته قبل أي أداء.
ما الضمانات بعد التسليم ؟
ضمانات البناء المعروفة : الإتمام التام عند التسلم، الضمان الثنائي على التجهيزات، والضمان العشري على الأشغال الكبرى.
المصادر
- Loi n° 44-00 sur la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement, modifiée par la loi n° 107-12
- Décret n° 2.17.318 — conditions et modalités d'octroi des garanties aux acquéreurs
تلخص هذه الصفحة نصوصاً عمومية ولا تعوّض استشارة قانونية. لم نُدرج نسب الأداء حسب مراحل التقدم : فهي تعود للمادة 618-6 ولعقدك، ولم نجد مصدراً نضمن دقته. اعرض عقدك الابتدائي على مهني قبل التوقيع.